Las distintas formas de habitar
Los mejores segmentos del mercado inmobiliario para invertir en 2019
diciembre 3, 2018

Desde el crecimiento de los usos mixtos hasta la vivienda en renta institucional, las tendencias apuntan a un mercado inmobiliario más flexible y que reúna todas las necesidades en un mismo lugar. A continuación presentamos el panorama de los mejores segmentos para invertir en 2019.

Durante una pequeña charla en México, Patrik Schumacher, el arquitecto a la cabeza del despacho Zaha Hadid, dijo que el futuro inmobiliario está en expandir el repertorio de la arquitectura entre las distintas formas de habitar. México sabe de eso. En los últimos años ha apostado por innovar en complejos de usos mixtos que integran todos los aspectos de la vida: desde lo residencial hasta hoteles, pasando por los comercios y coworkings.

De hecho, según consta en el estudio “Global Powers of Construction”, de la consultora Deloitte, se espera que México supere a Brasil como el gigante del mercado de la construcción en América Latina en menos de cuatro años. El estudio también calcula que, en los próximos ocho años, México duplicará su valor, al pasar de 74,800 millones de dólares a 163,200 millones. “El mercado mexicano aún es más atractivo que los demás de la región, dado su entorno de desarrollo de proyectos con un riesgo comparativamente más bajo”, añade el informe.

Los expertos coinciden en que 2019 será un buen año para invertir en bienes raíces, con lo que llega una pregunta importante: ¿cuál es el segmento correcto para hacerlo?

Residencial

La vivienda es una inversión segura. Al menos éste es el mantra de los desarrolladores que, ante la incertidumbre por la transición hacia el nuevo gobierno y el posible efecto del acuerdo comercial entre Estados Unidos, Canadá y México, recomiendan este segmento como uno de los más estables, explica John McCarthy, socio fundador de la consultora de bienes raíces Leisure Partners.

En este sector hay muy buenos indicios para realizar inversiones en un mercado puntual: la vivienda en renta institucional. La vida nómada de muchos extranjeros expatriados, la volatilidad del mercado y los altos precios han hecho que este segmento despunte sobre los demás.

Actualmente, 16 % de la vivienda en México está en renta y la mayoría, en el sector de renta informal, lo cual puede traducirse como una apuesta arriesgada y con potenciales problemas para los desarrolladores. Por eso, la profesionalización del sector abrió las puertas a un mercado que cuenta con las mejores perspectivas para reportar beneficios en 2019.

“La generación que viene no busca comprar y meterse en el esquema hipotecario, sino que quiere tener una flexibilidad monetaria y de movimiento, vivir cerca del trabajo, ganar en ciertas comodidades… Por eso los desarrolladores se tienen que alejar del modelo de construcciones para venta”, explica Fabián Monsalve, asociado de Baker McKenzie, en Guadalajara, quien además asegura que cada vez será más necesario flexibilizar los contratos.

Por su parte, Jordi Greenham, ceo de Homie, advierte que, debido a la sobredemanda y a la poca oferta de vivienda en la ciudad, se van a encarecer los precios. Eso, sumado a que las tasas de interés de las hipotecas “no están tan atractivas”, llevará a que la gente opte por rentar.

Ésa es la apuesta de plataformas como Nomad Living, que integra administración, desarrollo e inversión de viviendas en renta. Otras empresas, como Fibra Plus, Greystar o Abilia, también han invertido en el mercado de renta institucional, donde se prevé un auge mayor en los próximos años.

“Había un gran vacío en el mercado pese a que funciona muy bien en otras partes. Aquí, el gran diferenciador es tener una administración profesional, con gente encargada de la comercialización y la gestión”, señala Santiago Mancebo, director de Vivienda en Renta de Abilia, quien comparte que la intención de la empresa es que este segmento crezca a largo plazo con un proyecto cada año. “Una de las bondades de la vivienda en renta es que es contracíclica: funciona cuando la economía marcha bien y también cuando no, porque la gente puede posponer la decisión de comprar una vivienda, pero no la de vivir en algún lugar”, agrega.

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Colivings: vida en comunidad

La variante más desenfadada de los desarrollos para vivienda en renta son los colivings, que consisten en espacios o habitaciones con áreas compartidas, como la cocina o la sala. Este formato está pensado para el estilo de vida de los millennials y ha ganado fuerza en México gracias a plataformas como Wellcome.

Para Josué Arreola, socio de Wellcome, “las marcas y empresas de coliving que van a salir pronto se están multiplicando porque conocen su potencial de inversión. Lo que hemos detectado es que va a ser un efecto similar a los coworkings; la gente ya no está buscando sólo la renta o comprar una propiedad en general, sino que quieren rentar de forma parcial para compartir gastos y que se estire un poco más su presupuesto”. Por su parte, Raúl Solano, también socio de Wellcome, está convencido de que esta tendencia remplazará al coworking gracias a su combinación de vivienda con un espacio compartido para trabajar.

Ambos coinciden en que el propio mercado se está transformando a gran velocidad. “Comenzamos rentando y subarrendando, después pasamos a un modelo de administradores y ahora somos la figura que funge como aval de que las personas a las que estamos rentando van a tener la capacidad de pago. Ése es el modelo actual: convertirnos en un proveedor del sector que pueda dar soporte logístico, operativo y financiero a otros, como una especie de fintech utilizando smart contracts”, añade Arreola.

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Desarrollos de lujo

La vivienda de lujo se ha expandido por la misma razón que los colivings: la falta de espacio en la Ciudad de México. A mediados de año, el segmento residencial plus, que agrupa viviendas de más de cuatro millones de pesos, contabilizaba 862 proyectos en venta, según el “Reporte inmobiliario”, de Softec.

Be Grand es una de las desarrolladoras que más ha crecido en el segmento gracias a proyectos como Park Bosques, que contará con siete torres de lujo, de entre 264 y 556 metros cuadrados, en las que habrá terrazas, áreas verdes y una casa club con gimnasio, bar, spa y alberca, o los departamentos en Alto Polanco, que tienen precios de salida desde los 4.7 millones hasta los 10 millones de pesos. Otros destinos también mostraron números favorecedores: Nuevo León, por ejemplo, creció 6.23 %, lo que lo convierte en un lugar atractivo para invertir en este segmento.

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El nuevo modelo de vivienda vacacional

Para John McCarthy, “la industria del hospedaje está revolucionando la forma de invertir en el inmobiliario turístico, tanto así que no hemos visto ni la punta del iceberg”. Si el sector inmobiliario es uno de los más pujantes de la economía mexicana por sí mismo, aliarse con el turismo lo vuelve imparable. Ambos acaparan casi una cuarta parte del PIB nacional y la exploración de nuevas zonas arroja resultados prometedores.

Al dominante Airbnb se le han sumado otras plataformas, como HomeAway o Booking, que han impulsado el desarrollo de viviendas tipo hoteleras con espacios pequeños, pero más enfocados en el confort del usuario. “Funciona bien si es tipo condominio, con una o dos recámaras y servicios de gestión y operación, como si fuera un hotel: pool bar, front desk… Los más organizados y profesionales son los que mejor van a funcionar”, añade el socio de Leisure Partners.

Para el consultor, hay grandes oportunidades en destinos que empiezan a despuntar con más fuerza, como San José del Cabo o la zona de Todos Santos, en Baja California Sur; Punta Mita, en Nayarit, y zonas menos exploradas, como Huatulco, que ha vivido un realce importante.

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Hoteles

En 2007, Rafael Museri y Daniel Rudasevski, dos viajeros que vivían en Pedasí, Panamá, decidieron desarrollar un proyecto de hostales para construir un círculo social entre lugareños y viajeros. Con esa idea crearon Selina, proyecto al que describen como “un refugio para nómadas, viajeros y exploradores que redefinen lo que significa viajar, trabajar y explorar”. En estos espacios ofrecen no sólo un lugar donde alojarse, sino también un espacio de coworking para conectarse con otros e integrarse a los lugares donde están ubicados. Con ese esquema se han instalado en nueve países y, en México, ya cuentan con tres hoteles: dos en Cancún y uno en la Ciudad de México.

Esto es a lo que Fabián Monsalve llama hoteles flexibles: “Los nuevos usuarios ya no buscan que haya servicio de habitaciones ni mucha elegancia; ahora lo que se quiere es que tenga una buena ubicación, buen precio y otro tipo de servicios: ni gimnasio, ni alberca, sino que haya wifi en todas las áreas y un espacio de networking”.

Aunque el segmento de los hoteles sigue creciendo en número de habitaciones para destinos tradicionales, la alternativa del mercado de la hospitalidad también está dando sus frutos en el país, al grado de que algunas cadenas hoteleras han tratado de sumarse a esta ola con desarrollos de hoteles pequeños. Este nuevo esquema compite por 15 o 20 % del mercado hotelero, que sigue dominado en 70 % por las opciones convencionales, señala Monsalve.

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Oficinas

Sobre Paseo de la Reforma, uno de los proyectos más vistosos de los últimos años recibe las pinceladas finales previas a su apertura. Se trata de la torre Chapultepec Uno, que se convertirá en el segundo edificio más alto de la Ciudad de México a comienzos de 2019. Esta torre —que albergará un hotel, viviendas y 21 pisos de oficinas— y otros 41 edificios construidos este año ocasionaron un alcance récord en la oferta de metros cuadrados corporativos en la ciudad, según el informe “Mexico City Class A Corporate Office Report”, de la consultora JLL.

Dicha oferta convirtió a México en el segundo mercado más grande de oficinas en América Latina, con un inventario que supera los 8.5 millones de metros cuadrados, sólo por detrás de Brasil. Los cálculos apuntan a que la oferta seguirá aumentando; CBRE espera que la demanda de oficinas en la capital ascienda a 500,000 metros cuadrados para el cierre de este año y estima que, para 2022, el stock habrá aumentado 31 por ciento.

Sin embargo, la demanda no creció al mismo ritmo y 15.4 % de estos espacios sigue disponible, lo que está muy por encima de lo usual en el mercado, que considera como estándar óptimo 10 %. Es más, se estima que la vacancia puede llegar hasta cerca de 20 % por las obras que se entregan este año, según Pablo Yrizar, vicepresidente de CBRE México. “Se va a agudizar la sobreoferta, pero todavía no de manera crítica. Lo que esto permite es que haya espacios muy buenos a precios competitivos y que las empresas que hoy pagan por clase B pueden cambiarse a un edificio clase A”, añade.

Para Héctor Klerian, director internacional de JLL México, los inversores que quieran desarrollar oficinas tendrán que buscar oportunidades en otras plazas con menos vacancia, como Querétaro. “La demanda se ha comportado muy bien, pero se juntaron entregas de proyectos grandes al mismo tiempo. Es probable que no haya nuevos planes, también por el freno a los trámites en la Ciudad de México; hoy dependemos de más claridad en los permisos”, señala.

Los desarrolladores han respondido a la ola de sobre oferta con proyectos de usos mixtos, con los que buscan adaptarse a la demanda del “todo en uno” que buscan los millennials en sus lugares de trabajo. “Estos proyectos son una respuesta a las exigencias de una ciudad urbana y, definitivamente, lideran cada vez más la tendencia”, añade Yrizar. En este segmento se enmarcan los coworkings, que responden a las necesidades de un porcentaje pequeño de los usuarios corporativos que podría crecer dentro de su nicho.

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Industria

Hoy día, empresas como U-Storage y Tu Bodega han encontrado en los espacios pequeños y bien ubicados la mejor fórmula para atraer grandes clientes. Si el segmento industrial vive un momento perfecto, con una disponibilidad menor de 5 %, las minibodegas reinan el mercado. “Existe una tendencia hacia los centros de distribución de última mira. Los mercados industriales están buscando acercarse al cliente último y lo más caro y demandado es el centro de la ciudad; en la medida en que puedan ofrecer eso, será una buena inversión”, explica Héctor Klerian.

La baja vacancia del mercado industrial se debe a que, en los últimos años, se ha dejado poco espacio especulativo y también a que son proyectos más rápidos de levantar, por lo que la respuesta ante la nueva demanda también es más inmediata. Esto ha hecho que los espacios se construyan “bajo demanda” y “hechos a la medida”, con un modelo que se ajusta a las necesidades de cada cliente, según el directivo de JLL.


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