Los hilos que mueven al sector inmobiliario
Nuevas tendencias y tecnologías
diciembre 3, 2018

Crowdfunding, uso de drones para recorrer terrenos, escrituras electrónicas y prototipos digitales. Hace varios años, estas actividades sólo podían imaginarse como parte de una película de ciencia ficción; hoy son los hilos que comienzan a mover el sector inmobiliario.

Como sucedió en los entornos financiero, manufacturero y de servicios, la tecnología llegó al mundo inmobiliario. La apuesta por reducir tiempos y ser más eficientes orilló a los empresarios, desarrolladores, inversionistas y agentes inmobiliarios a explorar innovaciones tecnológicas. Y aunque la adopción de esta innovación en México está en etapas iniciales, los resultados han sido positivos. La tecnología no sólo ha transformado la forma de realizar las construcciones, de gestionarlas y venderlas, sino que también ha roto paradigmas.

Los especialistas coinciden en que la necesidad de resolver problemas puntuales ha sido clave para subirse a la ola tecnológica: problemas como disminuir los tiempos y costos de los proyectos, conseguir en un periodo corto el financiamiento necesario, elegir la ubicación geográfica más adecuada para un desarrollo, mejorar la experiencia del cliente y realizar transacciones más seguras. Las soluciones han empezado a surgir: el modelado de información de construcción (bim, en inglés), el crowdfunding, los marketplaces, el análisis de datos y el blockchainson sólo algunas de ellas.

“Ya se empieza a incorporar este tipo de tecnologías. De hecho, en las reuniones y los foros del sector cada vez es más frecuente estar platicando del uso de la tecnología”, destaca Jorge Caballero, socio líder del sector inmobiliario en la consultora KPMG en México. Aunque, de acuerdo con Carlos Alatorre, ceode la plataforma de promoción y colaboración inmobiliaria Nocnok, el área de oportunidad todavía es amplia: “A diferencia de Estados Unidos, donde ya 40 % del mercado inmobiliario se hace por medio de plataformas digitales, en México todavía no, todavía es menos de 1 %”, explica el especialista.

Para Adela Rangel, fundadora de la firma mexicana de arquitectura y diseño Akurat-Arq., no se trata de adoptar la tecnología sólo para ser parte de la tendencia. Evaluar aquellas soluciones que tienen un efecto directo en la estrategia del negocio, analizar el alcance de las soluciones y comparar las distintas opciones son el primer paso de la adopción correcta. Lo siguiente, enfatiza Rangel, es avanzar una etapa a la vez y preparar los equipos para hacer frente al cambio.

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CROWDFUNDING: TODOS FINANCIAMOS

En 2013, Adolfo Zavala identificó un cambio en la forma como se financiaban los desarrollos inmobiliarios en Estados Unidos: usaban plataformas de crowdfunding. La operación era sencilla: un grupo de personas ingresaba a un sitio de internet, revisaba los proyectos que necesitaban fondeo, elegía el que más se acomodaba a su perfil de inversión, aportaba la cantidad solicitada y esperaba para recibir los retornos. En colaboración, las personas aportaban el dinero que se necesitaba.

Al ver la oportunidad de negocio que representaba, el mexicano participó en dos plataformas de financiamiento colectivo. El esquema lo convenció y comenzó a cuestionar si podría replicarse en México. La respuesta que le dieron algunos desarrolladores fue positiva, así que en 2015 fundó Expansive, un crowdfunding que les permite a los usuarios invertir desde 5,000 pesos para financiar proyectos de bienes raíces. “Este modelo democratiza las inversiones para personas que antes no tenían el acceso para poder hacerlo”, agrega el emprendedor, cuya empresa ha fondeado 18 desarrollos y tiene más de 4,000 inversionistas registrados.

Antes, los inversionistas debían tener conocimientos avanzados sobre el mercado y grandes cantidades de dinero para invertir en el sector inmobiliario. Participar en la preventa o ser socios en la compra de terrenos eran sus llaves para entrar a ese mundo, ya que no existía un financiamiento colectivo. Sin embargo, las cosas han cambiado y actualmente operan tres plataformas con este modelo en el país: Expansive, Inverspot y Briq.mx. “Es una nueva oportunidad de financiamiento para los desarrolladores; es una industria muy grande y poder ser un vehículo para ellos es algo sumamente atractivo”, destaca David Agmon, ceode Inverspot.

Como todas las inversiones, el crowdfunding representa un riesgo. Para mitigarlo, las empresas tienen controles de selección de proyectos y desarrolladores rigurosos. Además, solicitan garantías para usarlas en caso de que el desarrollo no se concrete. En marzo pasado se dio otro gran paso para respaldar este tipo de plataformas: la promulgación de la Ley Fintech en México. Su objetivo es regular todas las operaciones de tecnología financiera, como el crowdfunding. Los especialistas consultados consideran que es un aspecto legal positivo que impulsará y, sobre todo, ofrecerá más confianza para que una mayor cantidad de inversionistas decidan participar en el financiamiento colectivo.

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PRECISIÓN Y CONTROL

En abril de 2014 se comenzó a construir la Cámara de Diputados del estado de Querétaro. Durante el proceso, el desarrollador llegó a la oficina de Akurat-Arq. El motivo era claro: tenían que edificar todo en tiempo récord. La firma de arquitectura asumió el reto y, sin necesidad de trabajar por la noche ni aumentar el equipo de forma desproporcionada, lo logró. La clave: utilizaron el modelado de información de construcción.

La tecnología bimpermite realizar construcciones virtuales, coordinar los proyectos, diseñar estrategias con el factor tiempo incluido, ejecutar recorridos digitales, cuantificar los costos en tiempo real, hacer más eficientes algunos detalles constructivos, crear análisis de costo-beneficio y llevar una bitácora de mantenimiento. Básicamente, te permite un análisis completo del metabolismo de un inmueble, incluso cuando todavía no está construido.

A pesar de que no existe un censo oficial, los especialistas aseguran que en México son cada vez más los desarrolladores que utilizan e invierten en la metodología bim. La implementación de ésta no sólo produce cambios en el diseño del presupuesto, también en las estructuras de trabajo. Lo ideal es que los desarrolladores cuenten con equipos que tengan una posición más ejecutiva, que tengan la información clave para ingresarla a la metodología y tomen decisiones en función de las estrategias que arroje el modelo.

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NUEVO MODELO DE VENTAS

Todo parece indicar que los folletos y trípticos llenos de imágenes y descripciones de los desarrollos inmobiliarios han quedado en el pasado. Ahora, las ventas de bienes raíces se inclinan por tendencias más novedosas e inmediatas, como las experiencias inmersivas —toursvirtuales— y los catálogos digitales.

Durante 12 años, Carlos Alatorre fue banquero y los últimos cuatro estuvo enfocado en el sector hipotecario. Ahí identificó una falta de coordinación y colaboración entre los agentes inmobiliarios para hacer más eficientes los procesos de venta de bienes raíces. Con el fin de resolver esta problemática fundó Nocnok, un marketplacecon el cual el agente inmobiliario carga el inmueble que va a vender y, de manera automática, el sistema lo distribuye por todos los portales inmobiliarios en México: MercadoLibre, Inmuebles 24, Lamudi, Vivanuncios, Mitula, Trovit y CasaCompara. Además puede conectarse con otros vendedores y ayudarle al cliente en su proceso de precalificación de hipoteca.

“Hacemos mucho más expedito el proceso de búsqueda y selección de inmueble, así como la elección de hipoteca para que el consumidor recorte en una parte importante el proceso. Algo muy importante es que el consumidor final ya no necesita ni siquiera visitar una sucursal del banco”, enfatiza el emprendedor.

Nocnok es sólo una de las opciones que transforman la compra y venta de inmuebles. Las nuevas tecnologías, como el big data, la realidad virtual, las redes sociales, el machine learning, las appscon geolocalización y los chatbotsson herramientas que facilitan el proceso para atender las necesidades específicas de los clientes. Además permiten que los agentes inmobiliarios conozcan de manera particular las preferencias que influyen en la decisión de compra de una vivienda.

“La implementación de la tecnología propiciará la desaparición de las prácticas tradicionales burocráticas. La apuesta será por un proceso sin papel y más expedito. Las nuevas tendencias que van surgiendo, como los biométricos y el blockchain, dan la oportunidad de atender mejor los temas de riesgos, seguridad, experiencias de usuario y usabilidad”, menciona Alatorre.

El proceso de adquisición también ha cambiado. Anteriormente, cuando un cliente quería comprar, por ejemplo, un desarrollo comercial, el equipo de abogados analizaba toda la documentación física durante unas tres semanas. Ahora, un análisis con big data lo simplifica. “La realidad es que es una disrupción absoluta; la tecnología nos está llevando a lugares insospechados”, afirma Juan Bernardo García, socio de la práctica de Inmobiliario e Infraestructura de Baker & McKenzie México.

La sofisticación de este eslabón tecnológico ha llegado a tal grado que algunos fondos de inversión en el mercado mexicano ofrecen la venta de un metro cuadrado por medio de appsmóviles. Esto termina con el paradigma de que para invertir en un inmueble había que comprarlo completo o que para acreditarse como dueño de una propiedad era necesario tener las escrituras impresas, indican los especialistas.

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BLOCKCHAIN= TRANSPARENCIA

Hay una demanda permanente en el sector inmobiliario: mayor transparencia. Para Adela Rangel, esclarecer el proceso de construcción aún es uno de los retos más grandes por cubrir y todo parece indicar que el blockchaines la herramienta indicada para terminar con este desafío.

De acuerdo con la fundadora de Akurat-Arq., la iniciativa privada está adoptando cada vez más el blockchainpara hacer más claras todas las transacciones bancarias y legales, como son los movimientos de las cuentas bancarias y los contratos. También se utiliza para transparentar todo el proceso de las estimaciones y el avance pagado, el económico y el físico. Esto permite fortalecer el músculo administrativo de la industria.

“La idea es que todos los jugadores cuenten con herramientas mucho más intuitivas basadas en una tecnología que les ayude a tomar control del proyecto, sin importar la escala que tenga”, explica la arquitecta. Con esto se permitiría cerrar el ciclo tecnológico que ahora mueve los hilos del sector.


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