Departamentos en renta: los precios superan la inflación

A la renta de tu departamento, súmale la inflación

Los mexicanos siguen esperando que la inflación baje, pero se mantiene en 8.7%. Ante ello, las rentas de departamentos y casas se encarecen; seguirán haciéndolo si la expectativa del Banco de México no se cumple. Ya se escuchan testimonios de jóvenes y mujeres —dos de las poblaciones más afectadas— que tienen que abandonar los lugares donde viven.

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Recibió la noticia por WhatsApp: “Le informo que, por la inflación, nos veremos en la necesidad de subir el costo de la renta. El contrato a renovar será de 17 mil pesos. Gracias por su comprensión, con gusto platicamos (sic)”. Aurora aún recuerda que se le calentó la cara al leer este mensaje, “como cuando te avisan que alguien se murió”, me dice del otro lado del teléfono. En 2018 había cumplido su sueño de independizarse; lo logró con mucho esfuerzo. Desde hace tres años entre su roomie y ella pagaban una renta de 13 mil pesos al mes por un departamento en la colonia San Miguel Chapultepec, en la alcaldía Miguel Hidalgo de la Ciudad de México. Aunque Aurora destina el 60% de su salario mensual en ello, valía la pena todo el sacrificio. “Estaba viviendo el sueño milenial. Solo hacía media hora caminando hasta mi oficina en la Condesa.” Ambas trataron de negociar con su casero, pero no tuvieron éxito. Argumentó que los costos de vida también subieron para él y que por mucho tiempo había “congelado la renta”, pues no la había incrementado desde 2016. Aurora no supo qué decirle, pero pagar esos cuatro mil pesos adicionales entre su roomie y ella era impensable. Así que optaron por irse de ahí y comenzó su odisea. Encontrar departamentos al mismo precio y en la misma zona es casi imposible. La Miguel Hidalgo es una de las alcaldías más caras para vivir en la Ciudad de México, con rentas que van de los 18 mil pesos mensuales en promedio —en la colonia Anáhuac, por ejemplo— hasta los 49 mil pesos en Polanco, según los datos estadísticos de la plataforma Propiedades.com.

Aurora siente que fue “expulsada” de la noche a la mañana del departamento que habitó los últimos tres años. Lo que ni ella ni su roomie sabían es que el aumento máximo que se puede aplicar al año en las rentas de la capital es del 10%, como establece el Código Civil de la Ciudad de México en su artículo 2448-D.

“De por sí es excesivo este máximo del 10% y aun así hay caseros que están superándolo, violando la ley, es un abuso que se basa en la necesidad de las personas de contar con una vivienda”, dice en entrevista Carla Escoffié, experta en derechos humanos y vivienda. El problema es que en muchas ocasiones los caseros se aprovechan de la falta de inspección en el mercado inmobiliario.

Una situación similar vivió Juan Pablo. En agosto cumplió cinco años rentando un departamento en la colonia Santa María la Ribera, en la alcaldía Cuauhtémoc. De un día para otro, su casera le avisó que tenía un mes para irse, porque ya no podía renovarle el contrato. De acuerdo con Juan, él nunca tuvo problemas como inquilino, siempre pagó a tiempo, no molestaba a sus vecinos y llevaba una buena relación con su casera —o eso pensaba—. Ella le explicó que iban a vender el inmueble, pero no fue así. Semanas después de que abandonó el edificio vio el letrero: “Se renta”. Juan llamó como si fuera otra persona, pero dijeron que la renta ahora estaba en 18 mil, cuando él pagaba 8 mil.

¿El incremento es legal?
Estos incrementos no pueden hacerse sino hasta el vencimiento del contrato vigente, de acuerdo con el abogado Víctor Carrillo Estrada, experto en derecho inmobiliario. Si como inquilino no estás de acuerdo con el aumento —explica el abogado—, puedes acudir ante un juez cívico para solicitar una prórroga de hasta un año para renovar tu contrato y en caso de que el aumento esté excediendo el 10%, denunciar. “La recomendación siempre será acudir a la autoridad cuando surge un conflicto así, aunque los juicios civiles de este tipo suelen tardar [en resolverse] ocho meses o más, en promedio”, reconoce el abogado.

Otra de las paredes con las que se topan los inquilinos, si es que llegan a juicio, es que pocas veces tienen recibos de su renta y algunos ni siquiera tienen un contrato de arrendamiento, lo cual complica la denuncia. “El 58% de la población inquilina no cuenta con un contrato de por medio. Eso implica que no pueden defender sus derechos. El Código Civil no establece ninguna sanción real, los caseros saben que no van a ver ningún tipo de consecuencia, por eso es que con la sartén por el mango aplican estos incrementos, porque saben que no van a ver sanciones legales si incumplen con esa obligación”, explica Carla Escoffié.

“Desafortunadamente con la legislación que tenemos es difícil que una persona pueda defenderse. La lucha es muy dispar, existe un desbalance entre los derechos de los dueños y los de las personas que alquilan”, coincide Silvia Emanuelli, coordinadora de la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC), una red que nació desde hace 46 años para defender los derechos de la vivienda.

Sube la inflación y también la renta
Históricamente, los precios de renta y de compra se han ido adecuando al número de viviendas disponibles y también al espacio que existe para construir más casas y departamentos. Con la inflación, es normal que los precios suban, pues los costos de los materiales de construcción para las viviendas aumentan, explica el economista Máximo Jaramillo, fundador del proyecto Gatitos contra la Desigualdad, que elabora y difunde análisis sobre los efectos de la desigualdad en distintos temas cruciales. En el caso de las rentas, es común que el precio se ajuste a la inflación del año en curso.

Sin embargo, en los últimos años ha ocurrido un fenómeno peculiar: el costo, en términos reales, de las viviendas en la Zona Metropolitana del Valle de México ha subido 235% (sin descontar la inflación), como se puede ver en la siguiente gráfica:

En estos datos, compartidos por el Instituto de Estudios sobre Desigualdad, se ve que a partir de 2014 se ha ensanchado la relación de precios de vivienda en la Zona Metropolitana del Valle de México vs. el índice de inflación general en el país.

Fernando Soto-Hay, experto inmobiliario y fundador de la plataforma Tu Hipoteca Fácil, explica que históricamente los precios de las casas y departamentos han sido más altos que la inflación (y que los salarios) debido a que existe un déficit de vivienda, la cual “tiende a apreciarse al no haber una oferta suficiente ante la necesidad demográfica”. Es decir, como todo bien escaso, mientras menos hay, más caro se vuelve.

El estudio “Enfrentar el desafío de la vivienda en América Latina”, elaborado recientemente por el Instituto Tecnológico de Massachusetts, reveló que nuestro país necesita construir por lo menos 800 mil viviendas al año para atender un déficit de 2.2 millones de hogares. Soto-Hay también explica que ante el aumento de la demanda, el costo del suelo en la zona metropolitana se ha ido encareciendo, por la falta de terrenos disponibles para construir.

A partir de la tabla anterior, se puede deducir que las zonas de mayor costo en la compra de casas y departamentos son aquellas donde se concentra el mayor número de centros de trabajo. No sorprende que sean las de mayor demanda y lo confirma el Diagnóstico del Mercado Laboral de la Ciudad de México, elaborado en 2020 por la Secretaría del Trabajo. El diagnóstico identificó las alcaldías con mayor oferta laboral del sector formal: la Cuauhtémoc, con 84,613 ofertas, está en primer lugar; la Benito Juárez tiene 39,800 y la Miguel Hidalgo, 27,631.

Las viviendas en la capital cuestan en promedio 4,730,000 pesos, según las estimaciones de Propiedades.com. Si un capitalino quisiera comprar una a ese costo y pagarla en veinte años, por ejemplo, tendría que pagar 20 mil pesos mensuales. Es un panorama difícil si contemplamos que los ingresos mensuales de los capitalinos que trabajan en el sector formal son de 18,526 pesos en promedio, según los datos del Observatorio Laboral de la Secretaría del Trabajo y Previsión Social. Por este motivo y porque las personas difícilmente pueden acceder a un crédito para comprar una casa o un departamento, el 46% de las viviendas en la Ciudad de México son rentadas, según la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 del Inegi.

Un informe elaborado por la Coalición Internacional para el Hábitat (HIC) también documentó que esta situación afecta principalmente a los hogares de ingresos bajos y que la desigualdad es mayor para aquellos encabezados por mujeres y por jóvenes de menos de treinta años. El 65% de los hogares donde los jóvenes viven por su cuenta son alquilados; en cambio, de los hogares encabezados por adultos mayores, solo el 5% y el 8% pagan renta a nivel nacional y en la capital del país, respectivamente.

Rafael Valdivia López, profesor del posgrado en Urbanismo y Desarrollo Inmobiliario de la UNAM, explica que no hay una sola ciudad en el mundo que se salve del incremento de los costos de la vivienda, “sobre todo, en aquellas metrópolis que tienen una dinámica de movimiento muy alta, como la de la Ciudad de México”.

También asegura que desde hace veinte años las empresas privadas comenzaron a ganar el mercado inmobiliario frente a la construcción de vivienda de interés social, a cargo del Estado, lo que limitó la posibilidad de que las personas adquirieran casas o departamentos propios y, con ello, el acceso a la vivienda se ha hecho cada vez más desigual para ciertos sectores de la población.

Desde el punto de vista de quienes desarrollan viviendas, la inflación ha apretado su negocio, pues el incremento en los precios de los materiales de construcción también ha sido más alto que el índice de inflación general, en algunos casos esos precios están hasta 15% más arriba, explica Carlos Metta Hanan, director de GIM Desarrollos, un conjunto de empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario. “Los precios suben y los desarrolladores subimos el precio tratando de absorber el alto impacto que hemos experimentado y no hemos alcanzando a ponernos al día en eso. Nosotros finalmente estamos haciendo márgenes más estrechos porque el mercado no puede absorber todos los sobrecostos”, dice Metta Hanan.

El experto inmobiliario asegura que el incremento de los costos generales de vivienda responde a múltiples factores: desde la inflación, los altos costos de adquisición del suelo urbano en la Ciudad de México —debido al déficit de vivienda—, los terrenos viables para construir y hasta el incremento en las tasas de interés, que hace más costoso el acceso a los financiamientos. “Los desarrolladores hemos recibido un golpe muy fuerte debido a los altos costos que hemos tenido que absorber y que no hemos logrado impactar en los precios. Nuestros márgenes de utilidad se han reducido”, puntualiza.

El fenómeno de la financiarización
A la falta de oferta de departamentos y casas se agrega otro fenómeno que ha incrementado el costo de su renta y compra en la Ciudad de México, y también en el Estado de México: se le conoce como “financiarización de la vivienda”. El economista Máximo Jaramillo lo explica así: “Más allá del objetivo básico que tiene de satisfacer una necesidad humana (o varias), la vivienda se convierte en una forma de inversión. Incluso ahora se venden instrumentos financieros basados en la propiedad de porcentajes de un proyecto inmobiliario”.

Es decir, muchas veces se venden proyectos inmobiliarios como inversiones futuras. Por eso, en la ciudad vemos los llamados “elefantes blancos”, departamentos vacíos que se construyen no para venderse o rentarse, pues tienen como fin convertirse en un activo financiero para seguir construyendo y, por ende, aumentar los precios. Por esa razón, aunque la demanda de vivienda bajó durante la pandemia de covid, las inmobiliarias y los grandes propietarios prefirieron no vender (o tener sus casas y departamentos vacíos, sin inquilinos) en lugar de bajar los precios, de acuerdo con Máximo Jaramillo.

Acerca de este punto, Metta Hanan dice que en los últimos diez años aumentó de manera importante el flujo de capital para invertir en el desarrollo de inmuebles, lo que lo convirtió en un mercado atractivo para quienes invierten en la producción de vivienda. Reconoce que sí, que en algunos casos el incremento de proyectos inmobiliarios con inversiones futuras puede generar una “oferta artificial” que no está basada en una lógica de mercado (oferta-demanda), aunque explica que los precios se mantienen elevados en muchos casos porque el desarrollador adquiere compromisos con sus prestamistas y los inversionistas tienen que ver el retorno de inversión en sus capitales.

La expulsión por la gentrificación
Al aumento de la inflación en el país se suman otros factores que están contribuyendo al incremento de la renta de departamentos y casas. Algunas colonias están atravesando procesos de gentrificación, que la Fundación Universidad América define como un fenómeno que hace que un barrio (por ciertas circunstancias) adquiera mayor plusvalía y se vuelva atractivo a los ojos de la población que tiene mayor nivel adquisitivo, lo cual incentiva el desarrollo de nuevos proyectos en la zona para modernizar el entorno y, por ende, aumentar su costo.

En los últimos años, colonias como la Roma, la Condesa, la Juárez, por mencionar algunas, han vivido estos procesos de gentrificación, y eso ha obligado a que muchas personas abandonen sus departamentos debido a la imposibilidad de costear sus vidas ahí. Samuel, por ejemplo, ha visto cómo poco a poco su colonia se ha ido llenando de personas extranjeras o con mayor poder adquisitivo, lo que ha hecho que se encarezcan cada vez más las rentas. Él vive en San Miguel Chapultepec, en la alcaldía Miguel Hidalgo, desde 2018. Hace unas semanas su casero le avisó que ajustaría su renta de 10 mil a 12 mil pesos, es decir, un aumento del 20%. “Su argumento es que la inflación subió y no me ha subido la renta desde 2019.” Samuel intentó negociar con él, pero solo logró reducir el aumento al 12%, una cifra que rebasa el máximo legal.

Otro caso es el de Fabiola, vecina del Centro Histórico, a quien su casero le incrementó el 8% de renta, que tendrá que pagar si quiere continuar en el departamento que habita desde octubre del año pasado. Ella ha visto cómo los departamentos de su edificio y de la colonia se han ido transformando en inmuebles para Airbnb, lo que ha hecho que las rentas se disparen. Hace unos días, cuando revisó su nuevo contrato, descubrió que establece que ella debe asumir el pago del IVA, a pesar de que esta es una obligación para los dueños y no para los inquilinos, de acuerdo con el Servicio de Administración Tributaria (SAT). En términos legales, solamente los departamentos y las casas amuebladas generan IVA, pues esa es la manera que ha encontrado el gobierno de distinguir los Airbnb de las rentas de la población local. Aunque Fabiola quiso que se eliminara esta cláusula del contrato, pues no alquila un Airbnb, no lo consiguió. “El documento”, contestó la administración del edificio, “es un machote y no se puede cambiar”. Continúa Fabiola: “No le pude mover ni una coma”.

La Constitución Política de nuestro país reconoce que todas las personas tenemos derecho a disfrutar de una vivienda digna, y es obligación del gobierno proveer todas las herramientas legales para que así sea. Sin embargo, María Silvia Emanuelli reconoce que este derecho es desigual, pues las regulaciones dan pocas garantías a las personas que rentan departamentos o casas y en la mayoría de casos quedan desprotegidas. “Necesitamos hacer una reflexión colectiva sobre la necesidad de contar con nuevos artículos en materia de alquileres, que se apliquen sanciones a quienes cometen abusos. Si hablamos de inmobiliarias que concentran un gran número de viviendas en sus manos, es un abuso aprovecharse de la inflación como justificante”.

Mientras tanto la población de la Ciudad de México que renta espera que la inflación realmente baje al 3.2% para finales de 2023, como anunció Banxico en su último reporte. Pero, en realidad, la inflación no hecho otra cosa más que aumentar, y con ella ha subido el precio de los departamentos. Ahora la inflación se ubica en 8.7%, un dato inquietante para quienes no tienen de otra más que alquilar.

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